Aannemingen en voorschotten bij bouwen of verbouwen leiden vaak tot nodeloze discussies. Prangende vragen als: op welk voorschot heeft de aannemer recht, en wat als het mis gaat? Hieronder zal u een en ander verduidelijkt worden.
Het vragen van voorschotten betreft een gangbaar gebruikt binnen het ruime aannemings- en bouwrecht. Echter, anders dan veel mensen vermoeden bestaat er met betrekking tot voorschotten geen enkele wettelijke regeling. Anders gezegd, partijen zijn vrij om een voorschotregeling te voorzien als modaliteit van de aannemingsovereenkomst.
Een grote uitzondering hierop betreft overeenkomsten die onder de wet-Breyne of de woningbouwwet vallen. Immers, de wet-Breyne voorziet in een wettelijke voorschotregeling. Bij het sluiten van zulke overeenkomst zal het voorschot maximaal 5% van de totale prijs mogen bedragen.
Bij zgn. ‘algemene aannemingsovereenkomsten’ wordt een lacune in de regelgeving omtrent een voorschotregeling vastgesteld. Gelet op de contractsvrijheid ter zake dient als uitgangspunt het principe van de ‘gulden middenweg’ aangehouden te worden. Immers, aannemers zullen niet snel geneigd zijn om werken uit te voeren zonder voorschot en dienen de noodzakelijke grondstoffen en materialen bij aanvang reeds aan te kopen. Anderzijds zal de bouwheer zich willen behouden voor financiële katers en andere wantoestanden.
Het staat partijen dus geheel vrij om te onderhandelen omtrent de toepassing en de hoogte van de voorschotten.
Opgelet: bij aanvaarding van de offerte komt de aannemingsovereenkomst reeds tot stand. Partijen kunnen dan enkel middels wederzijds akkoord hieraan wijzigingen m.i.v. de voorschotregeling aanbrengen. In elk geval sluit u discussies uit bij een ondertekende overeenkomst waarin de betalingsmodaliteiten opgenomen zijn.
De voorschotregeling dient opgenomen te worden binnen de algemene voorwaarden bij de ondertekende overeenkomst of bestelbon worden gevoegd. Het voorschot maakt immers een deel uit van de prijsbepaling. Het is dan ook belangrijk dat de aannemer een duidelijke voorschotregeling voorziet in diens algemene voorwaarden, zo niet zal u geen recht hebben op enig voorschot. Daarnaast dienen bouwheren – voor ondertekening – best deze zgn. kleine lettertjes aandachtig te lezen om zo niet voor onaangename verrassingen te komen staan.
De betaling van het voorschot geschiedt volgens de modaliteiten van de aannemingsovereenkomst.
Omtrent de omvang van het voorschot rijst discussie. Waar Test-Aankoop het mechanisme voorziet van 15% bij ondertekening van de bestelbon/aannemingsovereenkomst, 30% bij de leveringen van de materialen; 30% bij de plaatsing en 25% als saldo, zullen de meeste aannemers een voorschot van 30% op het totale bedrag van de bouwwerf vragen bij aanvaarding van de overeenkomst. Uiteraard kan dit percentage oplopen gelet op de specificiteit van het werk. Andersom is het gebruikelijk dat een lager voorschot bedongen wordt bij een lange(-) leveringstermijn. Nogmaals: onderhandelen staat u vrij.
Bij grotere werkzaamheden wordt best betaald naargelang de werken vorderen, meestal na goedkeuring van de architect. Veel aannemers zullen hun betalingsmodaliteiten hierop afgestemd hebben.
In die optiek dient gewezen te worden op de controleplicht van de bouwheer, al dan niet in samenspraak met de architect. Immers, de bouwheer is verplicht om tijdens de uitvoering van de werken de hoeveelheid werkuren en materialen, … te controleren. De aannemer moet deze controle bovendien mogelijk maken door bv. periodieke staten ter beschikking te stellen. Bij gebreke hieraan kan de bouwheer elke betaling weigeren. Dit geldt eveneens mocht de aannemer een voorschot vragen dat de omvang van de uitgevoerde werken overschrijdt.
Het is courant om het betaalde voorschot meteen in rekening te brengen van de eerste factuur.
Een tweede gouden tip: vereffen nooit het volledige saldo voor de oplevering van de werken. Op die manier houdt u als bouwheer een stok achter de deur op de aannemer te ‘dwingen’ de uitvoering ter werken correct en volledig uit te voeren.
Cashbetalingen worden in regel afgeraden. Uiteraard is zwartwerk illegaal en zal de bouwheer facturen en betalingsbewijzen nodig hebben om premies of belastingverminderingen aan te vragen.
U kunt tevens opteren voor een zogenoemde bankgarantie. In dat geval krijgt de aannemer van de bank van de bouwheer de garantie dat de factuur zal betaald worden, zelfs al bent u als bouwheer daartoe niet in staat. Het gaat dan wel om een kredietvorm waaraan de nodige kosten en interesten gekoppeld zijn. Een bankgarantie wordt dan ook doorgaans gehanteerd bij belangrijke aannemingsopdrachten, en hoogst uitzonderlijk bij de bouw van particuliere woningen.
Wanneer de aannemer ondanks het voldoen van het voorschot niet zou komen opdagen kan de bouwheer het voorschot terugvorderen via de rechtbank. Wanneer de aannemer tijdens de uitvoering van de werken diens werkzaamheden staakt of opschort kan deze door de rechter verplicht worden om de werken verder te zetten onder dwangsom.
Wat bij een faillissement van de aannemer? Indien de aannemer failliet zou verklaard worden voor aanvang van de werken of de uitvoering van de bestelling, dan zal de bouwheer diens voorschot kwijt zijn. Immers, een bouwheer/consument staat als laatste in de rij van schuldeisers. Bij faling tijdens de uitvoering van de opdracht zal de curator bepalen of de overeenkomst al dan niet beëindigd wordt. Bij beëindiging heeft de bouwheer recht op een schadevergoeding, als zal de kans op een daadwerkelijke schadeloosstelling opnieuw zeer miniem zijn. Als bouwheer kan u best op voorhand voldoende informatie inwinnen omtrent de aannemer waarmee u in zee gaat.
Besluit
Het staat aannemers geheel vrij om voorschotten te vragen. De omvang van die voorschot wordt vrij door de partijen bepaald. Echter, als bouwheer dient u wel alert te zijn. Onderteken geen aannemingsovereenkomst waarbij u zich niet goed voelt. Betaal ook nooit te veel op voorhand zodat u steeds een stok achter de deur heeft t.a.v. de aannemer. Anderzijds dient de aannemer in diens algemene voorwaarden te voorzien in duidelijke en transparante betalingsmodaliteiten.