Goede afspraken maken goede vrienden
Aannemingen en voorschotten bij bouwen of verbouwen leiden vaak tot nodeloze discussies. Prangende vragen als: op welk voorschot heeft de aannemer recht, en wat als het mis gaat? Hieronder zal u een en ander verduidelijkt worden.
Het vragen van voorschotten betreft een gangbaar gebruik binnen het ruime aannemings- en bouwrecht. Echter, anders dan veel mensen vermoeden, bestaat er met betrekking tot voorschot- ten geen enkele wettelijke regeling. Anders gezegd, partijen zijn vrij om een voorschotregeling te voorzien als modaliteit van de aannemingsovereenkomst.
Een grote uitzondering hierop betreft overeenkomsten die onder de wet-Breyne of de woningbouwwet vallen. Immers, de wet-Breyne voorziet in een wettelijke voorschotregeling. Bij het sluiten van zulke overeen- komst zal het voorschot maximaal 5% van de totale prijs mogen bedragen.
Bij zgn. ‘algemene aannemingsovereenkomsten’ wordt een lacune in de regelgeving omtrent een voorschot- regeling vastgesteld. Gelet op de contractsvrijheid ter zake dient als uitgangspunt het principe van de ‘gulden middenweg’ aangehouden te worden. Immers, aan- nemers zullen niet snel geneigd zijn om werken uit te voeren zonder voorschot en dienen de noodzakelijke grondstoffen en materialen bij aanvang reeds aan te kopen. Anderzijds zal de bouwheer zich willen behou- den voor financiële katers en andere wantoestanden.
Het staat partijen dus geheel vrij om te onderhan- delen omtrent de toepassing en de hoogte van de voorschotten.
Opgelet: bij aanvaarding van de offerte komt de aanne- mingsovereenkomst reeds tot stand. Partijen kunnen dan enkel middels wederzijds akkoord hieraan wijzigingen m.i.v. de voorschotregeling aanbrengen. In elk geval sluit u discussies uit bij een ondertekende overeenkomst waarin de betalingsmodaliteiten opgenomen zijn.
De voorschotregeling dient opgenomen te worden binnen de algemene voorwaarden bij de onderteken- de overeenkomst of bestelbon. Het voorschot maakt immers een deel uit van de prijsbepaling. Het is dan ook belangrijk om na te gaan of de aannemer een duidelijke voorschotregeling voorzien heeft in diens algemene voorwaarden, zo niet zal hij geen recht hebben op enig voorschot. Daarnaast dient u als bouwheer – voor on- dertekening – best deze zgn. kleine lettertjes aandachtig te lezen om zo niet voor onaangename verrassingen te komen staan.
De betaling van het voorschot geschiedt volgens de modaliteiten van de aannemingsovereenkomst.
Omtrent de omvang van het voorschot rijst discussie.
Waar Test-Aankoop in het verleden het mechanisme voorzag van 15% bij ondertekening van de bestelbon/aannemingsovereenkomst, 30% bij de leveringen van de materialen; 30% bij de plaatsing en 25% als saldo, wordt door sectorfederatie Bouwunie gesproken van voorschotten in de grootteorde van 25 à 30 procent op het totale bedrag van de bouwwerf. Soms zijn hogere voorschotten gerechtvaardigd, bijvoorbeeld wanneer de aannemer of installateur de aankoop van alle bouwmateriaal vooraf moet betalen. Andersom is het gebruikelijk dat een lager voorschot bedongen wordt bij een lange(-) leveringstermijn. Nogmaals: het staat u vrij om hieromtrent te onderhandelen.
Bij grotere werkzaamheden wordt best betaald naarge- lang de werken vorderen, meestal na goedkeuring van de architect. Veel aannemers zullen hun betalingsmo- daliteiten hierop afgestemd hebben.
In die optiek dient gewezen te worden op de contro- leplicht van de bouwheer, al dan niet in samenspraak met de architect. Immers, de bouwheer is verplicht om tijdens de uitvoering van de werken de hoeveelheid werkuren en materialen, … te controleren. De aanne- mer moet deze controle bovendien mogelijk maken door bv. periodieke staten ter beschikking te stellen. Bij gebreke hieraan kan de bouwheer elke betaling weigeren. Dit geldt eveneens mocht de aannemer een voorschot vragen dat de omvang van de uitgevoerde werken overschrijdt.
Het is courant om het betaalde voorschot meteen in rekening te brengen van de eerste factuur.
Een tweede gouden tip: vereffen nooit het volledige saldo voor de oplevering van de werken. Op die manier houdt u als bouwheer een stok achter de deur om de aannemer te ‘dwingen’ de uitvoering ter werken correct en volledig uit te voeren.
Cashbetalingen worden in regel afgeraden. Uiteraard is zwartwerk illegaal en zal de bouwheer facturen en betalingsbewijzen nodig hebben om premies of be- lastingverminderingen aan te vragen.
U kunt tevens opteren voor een zogenoemde bankga- rantie. In dat geval krijgt de aannemer van de bank van de bouwheer de garantie dat de factuur zal betaald worden, zelfs al bent u als bouwheer daartoe niet in staat. Het gaat dan wel om een kredietvorm waaraan de nodige kosten en interesten gekoppeld zijn. Een bankgarantie wordt dan ook doorgaans gehanteerd bij belangrijke aannemingsopdrachten, en slechts hoogst uitzonderlijk bij de bouw van particuliere woningen.
Wanneer de aannemer ondanks het voldoen van het voorschot niet zou komen opdagen, kan de bouwheer het voorschot terugvorderen via de rechtbank. Wanneer de aannemer tijdens de uitvoering van de werken diens werkzaamheden staakt of opschort kan deze door de rechter verplicht worden om de werken verder te zetten onder druk van dwangsom.
Wat bij een faillissement van de aannemer? Indien de aannemer failliet zou verklaard worden voor aanvang van de werken of de uitvoering van de bestelling, dan zal de bouwheer diens voorschot kwijt zijn. Immers, een bouwheer/consument staat als laatste in de rij van schuld- eisers. Bij faling tijdens de uitvoering van de opdracht zal de curator bepalen of de overeenkomst al dan niet beëindigd wordt. Bij beëindiging heeft de bouwheer recht op een schadevergoeding, al zal de kans op een daadwerkelijke schadeloosstelling opnieuw zeer miniem zijn. Als bouwheer kan u best op voorhand voldoende informatie inwinnen omtrent de aannemer waarmee u in zee gaat.
Besluit
Het staat aannemers geheel vrij om voorschotten te vragen. De omvang van het voorschot wordt vrij door de partijen bepaald. Echter, als bouwheer dient u wel alert te zijn. Onderteken geen aannemingsovereenkomst waarbij u zich niet goed voelt. Betaal ook nooit te veel op voorhand zodat u steeds een stok achter de deur heeft t.a.v. de aannemer. Anderzijds dient de aannemer in diens algemene voorwaarden te voorzien in duidelijke en transparante betalingsmodaliteiten.